ABITARE IN...Agenzia Immobiliare - In Russia San Pietroburgo ai minimi, Mosca tiene

delle opportunit di investimento. Cosa che, in effetti, chi ha disponibilit da investire ed alla ricerca di un diversificazione del proprio portafoglio sta facendo, con un po' di coraggio e una buon supporto di operatori con larga esperienza sui singoli mercati. per esempio il caso della Russia, Paese stretto in una crisi che coinvolge i dati macroenomici, la situazione politica, la svalutazione del rublo e i prezzi del petrolio. Basti pensare che il rublo, in cinque anni, ha dimezzato il proprio valore e che, anche guardando a un orizzonte di riferimento pi breve, dal giugno 2014 a oggi passato da una quotazione, nei confronti dell'euro, di 0,0217 a 0,0141.

Parlare di Russia a livello di investimenti immobiliari significa limitarsi al perimetro di Mosca e San Pietroburgo, citt quest'ultima che era stata anche molto gettonata dagli italiani negli anni del boom, sia per la convenienza dei prezzi rispetto a Mosca, sia per la vocazione turistica che consente di affittare gli appartamenti, appositamente rimodellati, direttamente ai visitatori e per brevi periodi, con ritorni dell'investimento che sono stati comunque soddisfacenti, nonostante la crisi. Diverso per Mosca, dove le quotazioni sono anche di dieci volte superiori.

Oggi possibile cogliere vere e proprie occasioni impensabili fino a pochi mesi fa _ esordisce Alessandro Alessio, titolare dell'agenzia immobiliare Regens International (www.regens-international.com), che dal 2011 presta assistenza a privati e imprese nel perfezionamento di operazioni immobiliari in Russia _. Su alcuni segmenti del mercato immobiliare i prezzi negli ultimi 12 mesi sono calati fino al 40% nel controvalore in euro. La situazione attuale presenta molti vantaggi per gli investitori stranieri, secondo Regens International, che partono da un capitale in valuta e liquidit propria (senza bisogno di finanziamenti o mutui). Il deprezzamento inusitato registrato negli ultimi mesi dal rublo rispetto all'euro e al dollaro, ma anche l'eccesso di offerta sul mercato controbilanciato da una sensibile riduzione del numero di investitori attivi (per carenza di fondi o impossibilit di accedere a finanziamenti a causa delle sanzioni), sono solo alcuni dei fattori che caratterizzano la fase attuale di mercato.

Anche nell'ottica dell'investimento non deve spaventare l'attuale crisi economica nel Paese: l'importante saper investire in immobili che anche un domani saranno verosimilmente in grado di preservare il loro valore e la loro appetibilit in un'ottica di rivendita o per essere messi a reddito _ dice Alessio _. In questo senso, se parliamo di residenziale, non solo l'ubicazione, ma anche la tipologia, vetust e qualit del condominio ricoprono un ruolo chiave.

Anche se a Mosca il mercato del lusso tiene maggiormente _ dice Paola Gianasso, responsabile dei mercati esteri di Scenari Immobiliari _ anche questo segmento sceso parecchio, nonostante vada sottolineato che alcune misure stanno ridando un po' di fiducia al mercato locale. Il riferimento a un provvedimento di Putin che premia i russi che reimpatriano i capitali per reinvestirli in patria, che sembra stia dando i risultati sperati. Ma anche San Pietroburgo ha sofferto cos? San Pietroburgo ha retto _ dice Paola Gianasso _anche perch ha prezzi decisamente pi bassi rispetto a Mosca. In ogni caso, in questo momento il flusso degli investimenti italiani verso la Russia praticamente fermo: un investimento che comporta delle incognite dice Gianasso. Anche perch a Mosca, nonostante i forti ribassi, i prezzi restano decisamente elevati in un'ottica di confronto internazionale. A Mosca comunque i valori, dal dicembre 2013 all'agosto 2015, sono scesi, a seconda delle zone (si veda anche la tabella pubblicata in questa pagina). Ma nel cosiddetto “Miglio d'oro” Ostozhenka-Prechistenka , i prezzi sono ancora superiori ai 25.500 euro al metro quadrato e, anzich scendere, hanno sostanzialmente tenuto, con una variazione nel periodo del 4%, sottolinea Alessio.

Il mercato immobiliare russo, prendendo in considerazione Mosca e Sanpietroburgo, un terreno intricato. I prezzi possono variare moltissimo, anche di 8-10 volte tanto, a seconda non solo delle zone, ma dei singoli interventi: all'interno di uno stesso quartiere di standard internazionale - e quindi gi molto al di sopra delle medie cittadine - un particolare sviluppo di lusso pu non avere paragoni. Non solo. Anche le differenze di prezzo tra nuovo e usato sono importanti, per una serie di motivazioni. Se confrontiamo le quotazioni medie degli immobili a Mosca e San Pietroburgo, stando ai dati resi noti da enti statistici di settore, nella capitale il prezzo medio degli immobili su base cittadina si assesta intorno a 2.400 euro al metro, mentre nella “citt di Pietro” di circa 1.430 euro – spiega Alessandro Alessio, titolare dell'agenzia immobiliare Regens International –. Tuttavia, come spesso capita, le medie cittadine sono meramente indicative e lasciano un po' il tempo che trovano.

Ad esempio il distretto centrale di Mosca – dove sono concentrati i quartieri pi apprezzati dagli stranieri – presenta medie di prezzo di circa 4.400 euro al mq, con zone quali Ostozhenka (nel cosiddetto “Miglio d'oro”) a 6.600 euro al metro, i dintorni dell'Arbat a 6mila euro e Kitay-Gorod a 5.400 euro. Interventi di lusso in queste zone registrano picchi di prezzo anche fino a 18.000-25.000 euro al mq che, come vediamo, esulano ampiamente sia dai valori medi cittadini che dalle medie di quartiere, dice Alessio. Similmente a Sanpietroburgo nei quartieri potenzialmente pi interessanti per gli stranieri, le quotazioni medie raggiungono livelli notevolmente superiori alla media cittadina (anche del doppio), e se si prendono in considerazione interventi di particolare pregio in queste stesse zone (ad esempio i quartieri Admiralteysky o Tsentral'ny e le isole Kamenny e Krestovsky) non di rado ci si imbatte in appartamenti con prezzi ricompresi tra 6.000-14.000 euro al metro.

Come spiegare poi il fatto che i prezzi sul segmento degli appartamenti “usati” (le rivendite) sono di gran lunga superiori a quelli delle nuove costruzioni? Alessio spiega che la commercializzazione dei “primingressi” spesso viene avviata nelle primissime fasi del cantiere, e che ovviamente chi compra “sulla carta”, come accade anche in Italia, spesso pu contare anche su sconti molto interessanti. Nel corso dei mesi, sulla base dello stato d'avanzamento lavori, i prezzi aumentano gradualmente e, alla consegna del condominio, spesso presentano rincari del 30-40% rispetto ai listini di inizio lavori. A parte questo, in Russia di norma i costruttori consegnano gli appartamenti di nuova costruzione completamente al grezzo, e in molti casi anche senza le partizioni interne: ci significa che gli acquirenti, oltre al costo di acquisto, devono mettere in conto anche i costi aggiuntivi per i lavori di ristrutturazione e rifinitura dei locali. Ci sono poi i rischi del comprare sulla carta in Russia, anche se si sta lavorando a livello normativo per salvaguardare gli interessi degli acquirenti dal rischio di fallimento dell'impresa costruttrice, da eccessivi ritardi nella consegna o dal temporaneo blocco dei lavori: ma queste garanzie, ancora, non sono strutturate in provvedimenti legislativi.Infine, chi compra unit residenziali in costruzione in Russia deve rassegnarsi a dover attendere per diversi mesi il titolo di propriet sull'immobile anche a seguito della consegna del condominio e dell'insediamento. Questo perch il rilascio di questi certificati in Russia soggiace all'ultimazione da parte del costruttore non solo dell'edificio abitativo di per s, ma anche di tutta una serie di infrastrutture correlate di pubblico interesse per il quartiere che la circoscrizione locale ha richiesto come “conditio sine qua non” in fase di rilascio dei permessi di costruire.

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